Недвижимое имущество

Как правильно купить квартиру

Покупаете квартиру. Что необходимо сделать, чтобы упущенная во время сделки мелочь не обернулась крупной неприятностью в будущем. На что обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

Проверка правоустанавливающих документов на квартиру
Если вас заинтересовала квартира на вторичном рынке, то начинать нужно с проверки документов, на основании которых возникло право собственности продавца. Наиболее распространенные варианты – договоры купли-продажи, мены, дарения; реже – вступившие в законную силу решения суда, свидетельства о праве на наследство, договор ренты. Важно убедиться, что эти документы не содержат признаков подделки, подчисток и т. п. Если в тексте есть исправления, они должны быть удостоверены подписями всех сторон договора. Если договор удостоверен нотариусом, то исправления скрепляются печатью и подписью нотариуса.

Проверьте факт надлежащей государственной регистрации договора.Если в документах, на основании которых возникло право собственности, прописаны условия, несоблюдение которых является основанием для расторжения сделки, убедитесь в том, что эти условия выполнены. Таким условием может быть, например, обязательство покупателя (который, взаимодействуя с вами, уже выступает как продавец) выплатить стоимость квартиры спустя некоторое время после заключения договора. В случае неисполнения данной обязанности договор может подлежать расторжению».

Существенный момент: если вы обнаружите, что квартира была кому-то подарена или завещана по наследству (при этом ее новый собственник не является родственником), и вскоре после этого новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать, то такой факт должен вас насторожить.

Проверка истории квартиры
Попросите у собственника выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок, иных обременений), начиная с 1998 года, то есть с момента создания Росреестра.
Если из этой выписки, как вариант, вы можете увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жил, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя. В этом случае нужно насторожиться и лучше поискать более адекватный объект недвижимости.

Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в споре или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите наличие каких-либо споров, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.

В соответствии с Гражданским Кодексом РФ максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.
Нередко бывает, что квартира не числится в ЕГРН. Это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая».

Проверка качества квартиры
Спросите у собственника документы БТИ на квартиру. Они необходимы, чтобы проверить, соответствует ли качество квартиры документам: существуют ли в ней несогласованные в законном порядке перепланировка или переустройство. Согласно статье 26 ЖК РФ, практически любые переустройства и перепланировки требуют согласования с органом местного самоуправления, а если их выполнить «самопроизвольно», то они попадут в разряд административных правонарушений, за которые предусмотрена ответственность. Незаконным считается любое переоборудование квартиры, на которое не получено разрешение соответствующих органов.

Проверка продавца
Обязательно удостоверитесь в личности самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС.

Особую осторожность и внимательность нужно проявлять в случае, если договор подписывает представитель продавца по доверенности. Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица, что он вправе подписывать, в частности имеет ли право получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски.

Особый вопрос возникает при установлении дееспособности продавца. Однако, сделать это обязательно нужно, чтобы быть уверенным, что на момент заключения договора купли-продажи собственник психически здоров, не находится под действием наркотических средств и.т.д. Еще лучше убедить продавца принести справки из наркологическо и психоневрологического диспансера.

Проверьте права третьих лиц
Попросите собственника предоставить копию (или расширенную выписку) из домовой книги. Она позволит проверить, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства и сохраняют ли эти люди в соответствии с законом право проживания в квартире при ее продаже.
Дело в том, что один из существенных рисков при покупке жилья – это возможное оспаривание прав на квартиру третьими лицами. Споры могут возникнуть, например, при наличии безвестно отсутствующего члена семьи, прописанного в квартире. Возможно, что это безвестно отсутствующее лицо явится через несколько лет и будет оспаривать сделку. Например, люди сидят в тюрьме, не хотят сообщать об этом родственникам, а потом выходят на свободу и заявляют о своих правах». Поэтому, покупая квартиру, в которой прописан безвестно отсутствующий член семьи, или временно выбывший в долгосрочную арктическую командировку, на длительное лечение (например, в психоневрологический или наркологический диспансер) или в места лишения свободы, вы идете на определенный риск. В этом случае разумней было бы найти другой вариант.

Кроме того, особое внимание обращайте на квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать. И если в ходе сделки были затронуты права несовершеннолетних, убедитесь в наличии соответствующих разрешений органов опеки.

Обращать внимание на соблюдение прав супруга продавца: если продавец состоит в браке или же квартира была приобретена в браке, то в договоре должно быть зафиксировано наличие согласия супруга на продажу.

При совершении сделки купли-продажи квартиры важны все нюансы: содержание договора купли-продажи, процесс передачи денег за квартиру, грамотное написание расписок продавцом, контроль над фактической передачей квартиры и многое другое.

При приобретении квартиры не верьте словам, требуйте документы.


Консультацию подготовил адвокат Юшин В.В. 29.01.2019г., г.Иркутск

юридическая консультация,

помощь адвоката в Иркутске по приобретению жилья по тел.89148812138

Комментарии отключены далее...

Оспаривание кадастровой стоимости

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка или иного объекта недвижимости – это весьма актуальная и злободневная проблема.

В первую очередь, такая процедура необходима для пересчета налоговой ставки, поскольку именно официально установленная кадастровая стоимость является основанием для расчета суммы налогов на недвижимость.

Стоимость объектов недвижимости складывается на основе множества факторов, которые не учитываются при определении кадастровой стоимости. В результате кадастровая стоимость может быть существенно ниже рыночной, или же, наоборот, в несколько раз выше.

Кроме того, оспаривание кадастровой стоимости также понадобится для снижения платы за аренду, выкупной стоимости земельного участка, при продаже земельных участков из государственной или муниципальной собственности собственникам находящихся на этих участках зданий.

В связи с этим, новый Кодекс Административного Судопроизводства предоставляет гражданам и юридическим лицам возможность обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Важно помнить о том, что для юридических лиц законом предусмотрен обязательный внесудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости в специальной комиссии. Для граждан такая процедура является необязательной, они могут самостоятельно решать, куда им обращаться – в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости или сразу в суд.

Оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости существует только два:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под недостоверными сведениями обычно понимаются кадастровые и технические ошибки, допущенные при проведении оценки, в том числе неправильное определение характеристик объекта недвижимости, повлиявшее на кадастровую стоимость.

Срок для обращения с административным исковым заявлением для оспаривания кадастровой стоимости составляет пять лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

КАС РФ не устанавливает специальных требований к административному исковому заявлению об оспаривании кадастровой стоимости. Сложности могут возникнуть при формировании приложений к такому заявлению.

В силу ст. 246 КАС РФ к административному исковому заявлению, помимо общих документов, прилагаются:

- кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

- нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

- документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;

- отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

- положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности;

6) документы и материалы, подтверждающие обращение в комиссию во внесудебном порядке, за исключением случая, если административное исковое заявление подано гражданином.

В случае несоблюдения данных требований суд оставляет исковое заявление без движения.

Административное исковое заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается в суд города федерального значения (например, в Московский городской суд), областной суд, верховный суд республики, краевой, суд автономной области и суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ по определению кадастровой стоимости либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость

При рассмотрении дела о пересмотре кадастровой стоимости административный истец должен доказать недостоверность сведений о земельном участке, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ч. 5 ст. 247, ст. 248 КАС РФ).

После вынесения положительного решения суда в его резолютивной части должно содержаться указание на вновь установленную величину кадастровой стоимости, а также на дату подачи искового заявления (ч. 3 ст. 249 КАС РФ; п. 25 Постановления N 28).

Если по решению комиссии или суда кадастровая стоимость участка была изменена, то сведения о новой кадастровой стоимости применяются для предусмотренных законодательством РФ целей с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания

Для формирования пакета документов в суд, составления административного искового заявления об оспаривании результатов кадастровой стоимости, разрешения судебного спора может потребоваться квалифицированная юридическая помощь, так как положительное судебное решение в некоторой степени будет зависеть от надлежащей подготовки иска в суд.

Консультацию подготовила адвокат Кондря С.А., 30.11.2016 г.

Юридическая помощь адвоката по оспариванию кадастровой стоимости земельного участка, иного объекта недвижимости, представление интересов в суде при рассмотрении спора о кадастровой стоимости по тел.: 8 952 623 00 37.

Комментарии отключены далее...

Предварительный договор аренды

В предпринимательской деятельности распространена практика заключения предварительных договоров аренды коммерческих площадей в строящихся торговых комплексах. Для будущих арендодателей такие договоры имеют существенное значение, так как позволяют привлекать дополнительные денежные средства для строительства таких торговых центров и обеспечить поступление арендных платежей в будущем. Для будущих же арендаторов, такие договоры крайне не выгодны, в какой-то мере даже кабальные, так как при заключении договора будущий арендатор выплачивает значительную сумму будущему арендодателю в качестве обеспечительного взноса (или в качестве иного взноса) и ставится будущим арендодателем в неопределенное положение по поводу сроков заключения основанного договора аренды.

Как правило, в таких предварительных договорах отсутствует четкое согласование даты заключения основанного договора аренды, поскольку такая дата зависит от момента возникновения права собственности на строящийся торговый комплекс, от момента сдачи его в эксплуатацию. В связи с указанными обстоятельствами, момент заключения основного договора оттягивается будущим арендодателем на неопределенное, продолжительное время, что приводит к нарушению прав будущего арендатора, который уже понес значительные расходы и не может получить то, на что рассчитывал при заключении предварительного договора аренды, т.е. не может осуществлять предпринимательскую деятельность и лишен возможности извлекать доход.

Как же будущему арендатору защитить свои права? Может ли он отказаться от заключения основного договора аренды и требовать возврата уплаченных сумм? Ответы на эти вопросы мы найдем в действующем законодательстве РФ.

В силу ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Важно отметить, что предварительный договор, в котором не согласовано условие о его предмете, не признается незаключенным, если стороны приступили к его реальному исполнению, объект аренды передан арендатору, принят им и использовался.

Указание в предварительном договоре аренды приблизительных характеристик объекта аренды, в том числе неполного адреса, не является основанием для признания такого договора незаключенным, если стороны описали объект настолько подробно, насколько это было возможно, в том числе с использованием поэтажного плана.

Необходимо учитывать, что в соответствии с позицией Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 №6616/12 по делу №А55-8370/2010, требований о регистрации предварительного договора аренды недвижимости законодательство не содержит. Пункт 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 №59 также указывает на то, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации. В силу пункта 2 статьи 429 ГК РФ к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное пунктом 2 статьи 651 ГК РФ условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью, исходя из требований статьи 164 ГК РФ. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

В соответствии со ст.429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Исходя из указанных положений законодательства, предварительный договор должен содержать четкое условие о моменте заключения основанного договора, однако отсутствие такого условия, не влияет на действительность такого предварительного договора, а лишь приводит в действие положение п.4 ст.429 ГК РФ.

Как правило, в предварительных договорах аренды коммерческих площадей в строящихся торговых центрах, момент заключения основного договора аренды привязан либо к открытию торгового центра, либо к моменту сдачи торгового центра в эксплуатацию, либо к моменту возникновения права собственности на такой объект, т.е. делается указание на событие, которое может наступить только с вероятностью. Безусловно, для будущего арендатора такие условия являются неприемлемыми и влекут значительные финансовые потери, в связи с чем, утрачивается интерес к заключению основного договора аренды.

Таким образом, будущий арендатор при истечении срока, установленного в предварительном договоре или по истечении срока установленного в п.4 ст.429 ГК РФ, вправе требовать возврата от будущего арендодателя всех уплаченных ему сумму в качестве неосновательного обогащения, а также процентов за пользования чужими денежными средствами. Кроме того, если в связи с неисполнением будущим арендодателем обязательств по предварительному договору, будущий арендатор понес убытки, они также подлежат взысканию со стороны допустившей нарушение предварительного договора.

Консультацию подготовил адвокат Невидимов Г.А., 03.01.2016г., г.Иркутск

юридическая консультация,

помощь адвоката по договорной работе в Иркутске по тел.8950-100-89-25

Комментарии отключены далее...

Какую ответственность несет застройщик?

Застройщик по договору об участии в долевом строительстве несет ответственность за неисполнение и (или) ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств в соответствии с действующим законодательством и условиями договора.

В случае, если застройщик не исполнил или ненадлежащим образом исполнил свои обязательства по договору, дольщик вправе прибегнуть к следующим мерам гражданско-правового воздействия на застройщика.

Расторжение с застройщиком договора участия в долевом строительстве.

В силу ст.9 Закона от 30.12.2004 №214-ФЗ участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

- если срок сдачи объекта превышен более чем на два месяца;

- если существенно нарушены требования к качеству объекта строительства;

- если застройщик отказался возмещать или устранять недостатки объекта долевого строительства;

- если застройщик отказался продлить банковское поручительство.

В этих случаях договор считается расторгнутым со дня направления застройщику уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Уведомление направляется заказным письмом с описью вложения.

Кроме того, дольщик может расторгнуть договор в судебном порядке в случаях:

- прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома, если становится очевидно, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику;

- существенного изменения проектной документации, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;

- изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома.

Во всех перечисленных выше случаях при одностороннем отказе участника долевого строительства от исполнения договора и расторжении договора в судебном порядке застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты в соответствии с ч.2 ст.9 Закона №214-ФЗ.

Взыскание с застройщика неустойки.

Неустойка может быть законной, то есть установленной ч.2 ст.6 Закона №214-ФЗ, и договорной, то есть предусмотренной договором участия в долевом строительстве.

Законная неустойка предусмотрена за нарушение срока передачи дольщику объекта долевого строительства. Размер законной неустойки не может быть уменьшен договором; договорная неустойка может только увеличивать законную.

Формула расчета законной неустойки по договорам участия в долевом строительстве (пример).

Законная неустойка рассчитывается следующим образом: количество дней просрочки x 1/300 x (ставка рефинансирования Банка России) x цена договора x 2 (если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере) = сумма неустойки.

Возмещение застройщиком убытков.

В случае ненадлежащего исполнения обязательств застройщиком участник долевого строительства вправе потребовать сверх неустойки возмещения убытков, например расходов на аренду жилья (ст.15 ГК РФ, ст.10 Закона №214-ФЗ, п.1 ст.28 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1).

Возмещение застройщиком морального вреда.

Наряду с требованиями о взыскании неустойки, убытков, участник долевого строительства вправе обратиться к застройщику с требованием о возмещении морального вреда (ст.15 Закона РФ №2300-1).

Размер компенсации морального вреда в каждом конкретном случае дольщик определяет самостоятельно с учетом характера нравственных и физических страданий.

Взыскание с застройщика штрафа.

В силу п.6 ст.13 Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Из сказанного выше видно, что законодательством предусмотрен достаточно обширный арсенал гражданско-правовых средств защиты дольщиков. Кроме того, помимо гражданско-правовой ответственности, застройщик может нести административную ответственность по ст.ст.14.4, 14.7, ст.14.8, ст.14.28, ч.4 ст.19.5 КоАП РФ, и уголовную ответственность по ст.159.4 УК РФ.

Консультацию подготовил адвокат Невидимов Г.А. 30.10.2015г., г.Иркутск

юридические консультации, юридические услуги адвоката по недвижимости, помощь адвоката по вопросам недвижимого имущества, сопровождение сделок с недвижимостью, разрешение споров по недвижимости, участие адвоката в судебных заседаниях в Иркутске  по тел.: 8950-100-89-25

Комментарии отключены далее...

Что делать, если покупатель недвижимости не заплатил продавцу?

Нормальные человеческие отношения предполагают добросовестное отношение контрагентов к своим правам и обязанностям. Что это значит? Под добросовестностью, в рассматриваемом случае, понимается отсутствие злоупотреблений своим правом и надлежащее исполнение принятых на себя обязанностей. Если говорить простым языком, то в обществе принято отвечать за свои слова, в особенности за те, которые отражены на бумаге и подтверждены личной подписью.

Несмотря на то, что большинство людей согласятся с вышеуказанным тезисом, на практике достаточно часто стороны договора нарушают принятые на себя обязательства и создают спор, который можно разрешить только в судебном порядке.

Одним из таких спорных моментов является встречное обязательство покупателя об оплате за приобретаемое недвижимое имущество. Такая ситуация может возникнуть в случае оплаты после государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

Судебная практика по расторжению договора купли-продажи недвижимости

По данному вопросу существует различная судебная практика. Так, например Верховный Суд указал, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п.3 ст.486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст.450 ГК РФ. Согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца (Постановление Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Однако есть и иная позиция судов, в соответствии с которой, в ГК РФ отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены, правовые последствия неисполнения данной обязанности иные. Исходя из положений ч.2 ст.450, п.4 ст.453, п.3 ст.486 ГК РФ неисполнение покупателем обязательств по договору купли-продажи влечет возникновение у продавца права требовать уплаты стоимости товара и процентов, а не расторжения договора.

Также суды указывают, что если согласно договору купли-продажи жилого помещения продавцу не предоставлено право требовать от покупателя возврата переданного по договору имущества, в том числе в случае нарушения покупателем обязательств по оплате его стоимости, то иск продавца о расторжении договора, возврате жилого помещения, прекращении права собственности покупателя на помещение не подлежит удовлетворению.

Как не остаться без квартиры (недвижимого имущества) и без денег? 

На практике может сложиться весьма печальная ситуация, при которой, продавец может остаться на улице без своей недвижимости и без денег.

Таким образом, чтобы продавцу защититься и обеспечить свои законные интересы, в договоре, можно предусмотреть условие о том, что при нарушении установленного срока оплаты продавец будет вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, то есть отказаться от исполнения заключенного договора и потребовать возврата переданной квартиры.

Необходимо отметить, что частичная плата за недвижимое имущество не освобождает покупателя от обязанности возврата товара.

Еще одним способом защиты прав продавца является включение в договор условия о том, что квартира продается в кредит по правилам статьи 488 Гражданского кодекса РФ.

Необходимо проявлять внимательность и осмотрительность при заключении любых договоров, а при возможности воспользоваться помощью адвоката.

Так, подписав договор, в котором содержится пункт о том, что денежные средства по данному договору переданы до его подписания, продавцы недвижимого имущества рискуют лишиться возможности получить оплату по договору, в том числе и в суде.

Передача денежных средств может быть подтверждена только письменными доказательствами.

И в заключение хотелось бы добавить, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по досудебному урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п.2 ст.452 ГК РФ. Такими доказательствами могут быть заказные письма, телеграммы, квитанции об их направлении, почтовые уведомления.

Консультацию подготовил адвокат Невидимов Г.А. 18.10.2015г., г.Иркутск

юридические консультации, юридические услуги адвоката по недвижимости, помощь адвоката по вопросам недвижимого имущества, сопровождение сделок с недвижимостью, разрешение споров по недвижимости, участие адвоката в судебных заседаниях в Иркутске  по тел.: 8950-100-89-25

 

Комментарии отключены далее...

  • Консультации

  • Задать вопрос адвокатам

    Ваше имя (обязательно)

    Ваш E-Mail (обязательно)

    Тема

    Сообщение

  • Первая Центральная Коллегия Адвокатов Иркутской области - адрес: г.Иркутск, ул.Дзержинского, 1, тел.(3952)24-39-93, 34-22-18, E-MAIL: help-advocate@mail.ru
    Яндекс.Метрика Рейтинг@Mail.ru